일부 시행사, 분양대행사의 뻔한 거짓말?!

상가등의 상업시설이 들어서면 시행사 또는 분양대행사는 구분등기된 각 호실을 개인투자자에게 분양을 하여 수익을 얻는다는 건 상가투자에 관심이 있거나, 부동산 관련 종사자 또는 평소 관심있는 사람이라면 누구나 아는 사실이다.

 

특히 , 경기가 호황일때는 다양한 업종과 브랜드가 좋은 위치를 선점하기 위해 치열한 경쟁이 발생하기 때문에

분양과 임차수요가 집중되지만, 지금처럼 불황일 경우라면 상황은 크게 달라진다.

 

과거에는 선분양, 후임차순이었던 분양시장이

이제는 선임차, 후분양순으로 바뀌기 시작하면서 이에 따른 여러가지 문제점들도 발생하고 있다.

 

그러나 이번 포스팅에서는 

일부 시행사와 분양대행사가 선임차인 모집을 목적으로 가맹본사에 접근하는

거짓말과 영업행태를 꼬집어 보려고 한다.

 

 

"시행사 대표가 직접 가맹점 개설,운영을 할 계획이다?!"

가맹본사에 근무하다 보면 간혹 시행사 또는 분양대행사, 분양업무를 맡아 진행중인 공인중개사등의 전화문의를 받는 경우가 종종 있다.

 

착공도 들어가기 전이거나, 또는 준공검사가 완료된 경우이거나

여려 단계의 진행과정에 있는 상가건물에 대해 시행사 대표, 또는 그 대표의 가족명의로 직접 해당 상가에

가맹점을 운영해 볼 계획임을 언급하며 개설에 필요한 조건을 문의하는 경우가 있다.

 

이 경우, 대부분의 직접개설 사유는

지리적 이점을 내세워 직접운영을 통한 수익을 기대한다거나,

해당 상가의 이미지 개선, 투자가치 상승을 목적으로 유명브랜드 우선 유치등의 취지라고

밝히는 게 대부분이지만, 실상은 가맹본사에게 입점 검토를 유도한 영업전략에 불가하다는 사실이다.

 

이와같은 문의를 하는 상가의 대부분은 

동상권 내에서 위치가 다소 빠지거나, 

분양, 임차 계약률이 저조한 경우가 대부분이다.

따라서, 선임차인 모객을 위한 영업전략의 일환으로 가맹본사의 관심끌기 의도로 밖에는 보이지 않는다.

 

상식적으로 시행사 대표가 본연의 주업무인 시행을 하기도 바쁠텐데

굳이 개설비용과 노동력을 들여서 가맹점 사업을 한다???

그걸 가맹본사가 모를 것이라 생각할까???

 

묻고 싶다.

 

단, 시행과 분양,임대업을 전문으로 하는 법인중에는 별도 법인을 설립해 
직접운영 방식으로 여러 브랜드의 가맹점사업을 병행하는 경우도 실제 있으며, 
이 경우 사전에 충분한 상호 확인이 가능하여 긴밀한 내용공유가 이루어지고 있음

 

 

"입점시 인테리어 비용을 지원해준다!?"

 

부동산 경기침체와 내수소비가 감소하면서 상가 분양시장도 적잖은 어려움을 겪고 있다는 것은

여느 현장의 분위기만 살펴보더라도 어렵지 않게 짐작해 볼 수 있다.

 

진작에 준공이 완료된 상가임에도 외벽 곳곳에 덕지덕지 나부끼는 분양,임대문의 현수막과 안내문을 세어보면

그 심각성은 더욱 확연하다.

 

간혹, 직,가맹점 입점시 오픈에 소요되는 인테리어 비용을 지원해주겠다는 귀가 쫑긋할 만한 제안을 해오는 경우가 더러 있다.

 

판매, 식음료, 서비스업등 비교적 크지 않은 면적에 주로 1층을 선호하는 업종과 달리

대형면적을 필요로 하는 시설업종의 경우라면 기본적인 인테리어 공사에 소요되는 비용은 결코 적지 않다.

 

따라서, 이러한 제안을 받을 경우 한사코 뿌리치기란 쉬운 일이 아니다.

하지만, 그렇다고 덮석 수용하기도 어렵다.

 

WHY?

1. 가령 1억이라는 인테리어 비용을 지원받았다고 가정해보면,

결국 그 비용은 해당 상가분양시 투자자에게 전액 분양가로 포함되어 전가된다.

 

2. 주변 상권형성 미흡으로 인한 매출저조시 계약기간내 조기폐업 가능성이 우려된다면,

이때 지원받은 금액의 반환청구가 들어올 수 있음을 감안해야 한다.

 

3. 분양주는 본인 투자금 대비 년간 임대수익률(%) 희망치에 따른 임차조건(월세)을 원할 수 밖에 없다.

 

4. 만일, 미분양 상태라면 영업기간중 타업종으로 권리매매를 통한 임차점유 양도가 불가하거나, 위 2번과 같은

지원금 반환청구 가능성을 예상해야 한다.

 

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신도시 택지개발지구 등 상업시설의 과잉공급 사유로 미분양, 공실이 속출하는 상권에서 이러한 지원 제안을 받을 수 있는 경우가 종종 있으나, 앞서 언급했던 예상리스크를 충분히 생각해 볼 때 독이 든 사과일 가능성이 크다는 사실을 꼭 생각했으면 한다.

 

끝으로, 직접개설을 핑계로 가맹본사에 접근하는 관계자들은 해당 현장의 신뢰성을 깍아내리지 않도록 주의했으면 하는 바램이다.

 

굳이 거짓말 하지 않고, 입지 검토를 바라는 성의있는 제안서 한 장 만으로도 충분히 담당들에게는 어필될 수 있다는 점을 알았으면 한다.